Le pourcentage attribué à l’usufruit n’est pas fixé arbitrairement : il résulte d’un barème légal défini à l’article 669 du Code Général des Impôts. Ce barème répartit la valeur d’un bien entre l’usufruitier (qui en a la jouissance) et le nu-propriétaire (qui en détient la propriété sans pouvoir l’utiliser). Plus l’usufruitier est jeune, plus sa part est élevée : logique, puisqu’il est supposé bénéficier du bien pendant plus longtemps.
Ce barème s’applique à chaque fois qu’un bien est démembré : donation, succession ou mutation à titre onéreux.
Le barème de l’usufruit selon l’âge
La valeur de l’usufruit viager — celui qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier — est déterminée par tranche d’âge décennale. Voici le tableau issu de l’article 669 du CGI :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Source : article 669 du CGI / Legifrance
La logique est inversée pour l’usufruitier et le nu-propriétaire : à 55 ans, ils se partagent la valeur à parts égales (50 %/50 %). Passé 71 ans, la nue-propriété représente déjà 70 % de la valeur totale du bien.
Ce barème décennal est souvent critiqué pour ses paliers rigides : un usufruitier de 40 ans et un de 50 ans n’ont pas la même espérance de vie, mais se voient appliquer le même taux de 60 %.
Comment calculer la valeur de l’usufruit ?
Barème usufruit / nue-propriété (art. 669 CGI)
Source : article 669 CGI / Legifrance
Formule et exemples concrets
La formule est directe : valeur de l’usufruit = pourcentage applicable (selon l’âge) × valeur totale du bien.
Exemple 1 : Marie a 36 ans. Ses parents lui cèdent l’usufruit d’un appartement estimé à 250 000 €. Sa tranche d’âge (31 à 40 ans) correspond à 70 %. La valeur de son usufruit est donc de 175 000 €, et la nue-propriété vaut 75 000 €.
Exemple 2 : Jacques a 68 ans et conserve l’usufruit de sa résidence principale (valeur : 400 000 €) pour en préparer la transmission. À 61-70 ans, le taux applicable est de 40 %. Son usufruit vaut 160 000 €, la nue-propriété 240 000 €.
Pour estimer la valeur du bien, le service « Demande de valeurs foncières » sur data.gouv.fr constitue une référence accessible.
L’usufruit temporaire : un barème distinct
Quand l’usufruit n’est pas viager mais limité dans le temps, le calcul change. L’article 669 du CGI fixe la valeur d’un usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans possibilité de fractionner :
- 0 à 10 ans : 23 %
- 11 à 20 ans : 46 %
- 21 à 30 ans : 69 %
Un usufruit temporaire de 15 ans sur un bien de 200 000 € vaut donc 46 % × 200 000 € = 92 000 €. Ce mécanisme permet, par exemple, de céder temporairement l’usufruit d’un logement locatif à un enfant pour qu’il perçoive les loyers pendant ses études, avant que la pleine propriété ne revienne au donateur.
À noter : lorsque l’usufruit est accordé à une personne morale, sa durée est limitée à 30 ans maximum par l’article 619 du Code civil.
Usufruit et fiscalité : donation, succession, IFI
Le barème de l’article 669 du CGI n’est pas seulement un outil comptable : il détermine la base imposable lors d’une donation ou d’une succession.
Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété transmise, pas sur la pleine propriété. Un parent de 55 ans qui donne la nue-propriété d’un bien de 600 000 € à ses trois enfants ne transmet fiscalement que 300 000 € (50 %), soit 100 000 € par enfant — exactement dans le plafond de l’abattement légal de 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Résultat : zéro droit de donation.
La donation n’est pas le seul outil de transmission entre proches : un prêt familial bien encadré peut aussi transférer des liquidités à un enfant tout en restant dans un cadre légal sécurisé.
Trois autres points fiscaux importants :
- À l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou fin de la période), la pleine propriété est reconstituée automatiquement sans fiscalité supplémentaire (article 1133 du CGI).
- L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien démembré, pas le nu-propriétaire.
- Les abattements en matière de donation varient selon le lien de parenté : 100 000 € pour les enfants, 80 724 € pour les époux ou partenaires de PACS, 31 865 € pour les petits-enfants.
